中古物件を購入して、それをリフォーム・リノベーションするとなった場合に必ず出会う疑問があります。
よくよく調べて見ると、あなたが気にったなぁと感じている物件Aが、近所の小さな不動産会社でも扱われているし、CMで見かけるような大手不動産会社でも扱われている。
さらによく調べて見ると、結局どこの不動産会社でも扱われているじゃないか！ってことが分かり、いざ物件を購入しようと思った時にどこの不動産会社で契約したらいいのだろう？という疑問が残るわけです。
できれば費用を抑えて、気持ちよく契約したい。
誰もがそう願うはずです。
そのために、不動産会社と物件との関係を十分に知っておいてください。
あなたが持ち家を売却するとして考えてみましょう。
あなたには素敵な持ち家があったとしましょう。
ところが、長期間の転勤が決定したために、「持ち家を売却したい」と考えました。
できれば、早く・高く売却したいものです。
そこで空色不動産（仮称）に電話をしてみました。
持ち家を売却したいのですが…
分かりました。
売却希望の価格はおいくらでしょう。
2500万円くらいかなぁと考えております。
そうですね。
昨年、ご近所で出ていた物件も同じくらいの価格で取引されていましたしね。
できるだけ早く売れるといいのですが…
ずっと売れないままにならないか心配です。
買い主さんを見つけるのが弊社の仕事でもありますから。
できるだけ早く買い主さんが見つかるように、これから一緒に頑張っていきましょう。
もちろん、実際は様々な書類のやり取りはあります。
ただ、こうして不動産物件を預かった空色不動産は買い主さんを見つけるというのが大きな仕事になるわけです。
買い主さんが見つかった場合、あなたはその仕事に対して、物件価格×３％＋６万円を空色不動産に支払うことになるのです。
今回のケースでいうと、
2500万円×３％＋６万円＝８１万円
ということになります。
えっ？そんなに高いの？って思われるかもしれません。
数字だけをみていると高いように感じられますが、その数字の裏には大変な努力があります。
常日頃からお預かりをしている物件を紹介するポスティングをしたり、物件を売買するための書類の作成などを行わなくてはなりません。
もちろん、あなたの物件を見たいという方がいらっしゃれば、現地へ案内もしてくれるのです。
あなたが物件を購入するとして考えてみましょう。
次は、あなたが物件を購入する立場です。
物件を買うと決意したのなら、少しでも早く、安く購入したいと誰もが思うでしょう。
そこで空色不動産（仮称）に電話をしてみました。
空色町に何か物件はないですか。
お客様、強運ですね。
ちょうど昨日、2500万円の物件が出たところなんです。
それは嬉しいです！
一度物件を拝見させていただいてもいいでしょうか。
もちろんです。
現地にご案内させていただきますから、日程の調整をしましょう。
こうして、買い主が決まれば、空色不動産は物件を紹介した報酬として、
2500万円×３％＋６万円＝８１万円
物件を買われた方から81万円を受け取ることになるのです。
更により効率よく取引ができるシステムがあるのです。
当然ですが、物件はそれなりの価格となります。
誰だって購入するのに十分に検討し、様々な物件と比較するでしょう。
ですから、実際には上のようにポンポン話が進むなんてことはありません。
そこで、さらに市場を広くするためのシステム、レインズというものが活用されています。
レインズとは、Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムの名称です。
指定流通機構の会員不動産会社が不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムで、会員間での情報交換がリアルタイムで行われています。
例えば、空色不動産が預かっている物件を販売しようと思ってもその物件の存在を知らせる力が弱ければ、多くの方にアプローチすることはできません。
ところが、空色不動産が預かった物件を、気合不動産・ハッピー不動産の三社で販売してもいいとすればどうでしょうか。
単純に考えるのなら、三倍の人に物件の存在を知ってもらえるのです。
これを大規模に行っているシステムが「レインズ」と呼ばれるものです。
レインズに登録している会社は、レインズの物件を閲覧することができ、販売もすることができるということです。
ですから、物件を探しているあなたからすれば、空色不動産でも売っているし、気合不動産でも売っているし…、結局どこで買ったらいいの？という疑問が湧くわけです。
更に身近な雰囲気で言うならこのようなイメージになるのです。
空色不動産の物件を気合不動産が売却した場合はどうなるの？
レインズを用いると、空色不動産が預かった2500万円の物件が欲しいという方を、気合不動産が紹介するということも出てきます。
この場合の報酬は、このようになります。
| 空色不動産 | 2500万円×３％＋６万円＝８１万円 |
| 気合不動産 | 2500万円×３％＋６万円＝８１万円 |
もちろん、今回の場合、何も成果を挙げていないハッピー不動産は報酬を手にすることはできません。
こうして見ると、不動産会社にとってもっとも嬉しいのは、自社で預かった物件を購入する人を自社で見つけるケースになります。
時々、残念ながら悪質だと言われるのは、本当はレインズに登録しないといけないのに登録をしないといったようなケースです。
レインズに登録をしなければ、不動産会社にとって一番嬉しいケースが狙えるからです。
また、他の物件を紹介して欲しいとお願いした際に、自社の物件ばかりを紹介する不動産会社もあるそうです。
そうなる理由がこれであなたも十分にわかったのではないでしょうか。
どこの不動産会社で契約してもいいんじゃないの？
金銭的な部分だけを見るのであれば、どこの不動産会社で契約しても同じです。
ただ、冒頭に価格設定の場面を簡単に漫画で描いたように価格設定は、売り主さんが中心となって決めているのです。
すごい素敵な物件ですね。
ぜひ、買わせていただきたいと思います。
気に入っていただいて嬉しです。
ただ、予算的な問題がありましてね。
2480万円ならすぐにご用意できるのですが…
ご検討いただけないでしょうか。
つまり、売り主さんと価格についても相談できるチャンスを作ってくれるような会社なのかは見ておく必要はあります。
ところが、この相談は不動産会社にとっては喜ばしいことではありません。
これまで見てきたように、物件価格の３%＋６万円が不動産会社の報酬になるわけですから、この相談を売り主さんとしてみたいと言った場合に、嫌がる不動産会社もあるということです。
2500万円のところを2480万円にして欲しいのですが…。
お客様、そんなお願いはされない方がいいですよ。
印象が悪くなってしまいますから…。
早く物件が売れないかなぁ。
早く売れるならもう少し価格を下げてみてもいいけどなぁ…。
ところが、
状況によってはいつ売れるか分からない不安を抱えているより、多少の値引きがあっても早く買い主さんが見つかった方がいいと考える売り主さんもいるでしょう。
こうした相談に乗ってくれる不動産会社とそうではない不動産会社を比較すれば、費用の面だけを見ても大きな差が開きます。
もし、相談に応じてもらうことができ、例え１０万円であっても考慮してもらうことができれば、大きなメリットとなります。
また、様々な理由で今回考えていた物件が契約に至らなかった場合、他の物件を探すにあたり、関係性を保ちたいような会社・担当者なのか…。
そういった視点ももっておくことは重要です。